Bail commercial

Attention : la répartition des charges dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 n’est plus libre !

Le principe de l’encadrement des charges a été posé par l’article L. 145-40-2 du code de commerce, issu de la loi ACTPE n° 2014-626 du 18 juin 2014.

Pour autant, en l’absence de décret, les modalités d’application restaient en suspens…

Attendu mais redouté, le décret n° 2014-1317 relatif au bail commercial du 3 novembre 2014, a été publié au Journal officiel du 5 novembre.

Par conséquent, les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 doivent respecter la liste des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux qui ne peuvent plus être imputés aux locataires, désormais énoncés à l’article R. 145-35 du code de commerce.

Ainsi ne sont pas récupérables sur le locataire :

1°) Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, ainsi que le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.

Les grosses réparations visées semblent concerner aussi bien celles réalisées dans les parties communes de l’immeuble que dans les parties privatives du local loué.

Rappelons que l’article 606 du Code civil dispose :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. » 


La jurisprudence considère que la liste de l’article 606 n’est pas limitative. Ainsi, constituent de grosses réparations celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent du bon état de l’immeuble(1). Cela étant, ce sont les juges du fond qui apprécient souverainement si une réparation correspond à l'une ou l'autre de ces qualifications. 

2°) Les dépenses occasionnées par la vétusté ou par la mise en conformité avec la réglementation, dès lors que les travaux relèvent de l’article 606.

Les dépenses occasionnées par la vétusté ou par la mise en conformité avec la réglementation relevant de l’article 606 du Code civil (intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale), ne peuvent plus être mises à la charge du locataire. Inversement, les travaux de mise aux normes imposés par l'administration, ainsi que tous les travaux occasionnés par la vétusté, pourront être imputés au locataire, pour autant qu’ils n’atteignent pas la structure de l’immeuble et sa solidité générale.

Sont visés tant les travaux qui portent sur le bien loué que sur l’immeuble dans lequel il se trouve.

En revanche, le décret précise que sont récupérables sur le locataire les « travaux d’embellissement » sur les ouvrages relevant de l’article 606 du Code civil ainsi que ceux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou à la mise en conformité avec la réglementation, dans la limite du montant qui excède le coût du remplacement à l’identique. Les honoraires liés à la réalisation de ces travaux d’embellissement sont aussi récupérables.

La difficulté en pratique est de savoir ce que l’on entend par « travaux d’embellissement ». Aucune définition de ces travaux n’en est donnée par le décret. Selon la définition du Petit Robert, l’embellissement est « l’action ou la manière d’embellir, de rendre plus agréable à l’œil ». Il va s’en dire que cette définition extrêmement subjective risque de susciter un contentieux important. Pour autant, il nous semble que ce qui embellit n’améliore pas forcément…

3°) Les impôts, notamment la contribution économique territoriale (CET), taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local.

Le décret précise que la CET n’est pas

 

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