Bail commercial et nouveau droit de préemption du preneur

La loi ACTPE n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » instaure un droit de préemption au bénéfice du locataire dans l’hypothèse où le propriétaire envisage de céder son local commercial ou artisanal.

Sur la nature des locaux concernés par ce droit de préemption, il semble, à la lecture des débats parlementaires, que les locaux à usage de bureaux et ceux à usage industriel soient exclus du bénéfice de ce droit de priorité.

Cela étant précisé, en cas de vente du local, le bailleur devra en informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou par lettre remise en main propre contre émargement. Cette notification doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Ce dernier disposera alors d’un délai d’un mois pour l’accepter. En cas d’acceptation, le locataire disposera d’un nouveau délai de deux mois pour la réalisation de la vente, ce délai passant à quatre mois si l’acceptation de l’offre est subordonnée à l’octroi d’un prêt. Si la vente n’est pas réalisée dans les délais de deux ou quatre mois, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Si jamais le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que celles notifiées initialement, le locataire disposera alors d’un nouveau droit de préemption, dans les mêmes conditions que décrites précédemment. Le défaut de cette notification entraîne la nullité de la vente.

Il est à noter toutefois que ce droit de préemption ne s’applique pas :

- en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial. Cela semble viser la vente de plusieurs locaux commerciaux en une seule fois dans un centre commercial.

- en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Cette hypothèse vise la vente d’un immeuble entier comportant des locaux commerciaux par exemple en rez-de-chaussée.

- en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts, ce qui semble viser une seule et unique de vente de locaux situés à des adresses différentes

- en cas de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Cette situation semble viser la vente d’un local commercial situé dans un centre commercial, au profit d’un copropriétaire de ce centre, dans l’hypothèse où ce dernier est en copropriété.

- en cas de vente d’un local au conjoint du bailleur, ou à un de son ascendant ou descendant ou de son conjoint.

Ces dispositions sont applicables à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi, soit le 18 décembre 2014.

Ce droit de préemption s’applique donc aux baux en cours à sa date d’entrée en vigueur puisque seule compte la date de la cession du local.

Cependant, le texte ne précise pas ce qu’il faut entendre par « toute cession d’un local ». A notre sens, la date de cession s’entend de la date de signature de l’acte authentique de vente. En conséquence, les projets de cession de locaux commerciaux ou artisanaux doivent proposer d’ores et déjà la priorité de la vente desdits locaux au locataire.

Remarque :

Ces nouvelles dispositions ne sont a priori pas d’ordre public puisque le nouvel article L. 145-46-1 du code de commerce instaurant ce droit de préemption ne figure pas dans la liste des textes déclarés comme tel par l’article L. 145-15 du code précité. Il semble donc que les parties puissent écarter ou aménager ce droit de préemption par une clause spécifique dans le bail. Il convient toutefois d’être prudent, la jurisprudence ayant par le passé admis que certains textes sont implicitement impératifs.

 

 

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