Locaux monovalents

Dans les faits, un locataire avait pris à bail des ateliers industriels et avait fait réaliser des travaux importants.
Le bail prévoyait une clause énonçant l’accession des constructions au bailleur « lors de la sortie effective des lieux loués par le preneur » c’est-à-dire « en fin de jouissance » et non pas en fin de bail.

Au moment du renouvellement du bail, le bailleur invoque, pour obtenir le déplafonnent du loyer du bail renouvelé, que le preneur a réalisé des aménagements particuliers pour l’exercice de son activité de mécanique de haute précision.

En invoquant ce motif, le bailleur espérait obtenir la qualification de locaux monovalents, tels que définis à l’article R. 145-10 du code de commerce qui permet de fixer le loyer du bail renouvelé en dehors des règles du plafonnement.

La cour d’appel décide pour refuser de faire droit à la demande de son locataire que si les travaux avaient entrainé le caractère monovalent des locaux, le propriétaire n’était pas au moment du renouvellement du bail devenu propriétaire de ces aménagements.
Par ailleurs, elle considère que la monovalence est réservée à des locaux dans lesquels s’exercent des activités spécifiques de type cinéma, hôtel et non dans des locaux industriels dont la destination peut être modifiée sans réalisation de travaux importants et onéreux.

On peut rappeler que la jurisprudence décide que le régime des locaux monovalents s’applique seulement aux locaux qui ont été aménagés en vue d’une seule utilisation, et que l’article R. 145-10 du code de commerce n’envisage expressément que la construction dans cette même perspective d’une seule utilisation(1). 

La Cour de cassation(2), se fondant sur cette jurisprudence, a fait droit à la position retenue par les juges du fond et a considéré qu’en raison du différé de l’accession à la date du départ du locataire, le bailleur ne pouvait invoquer cette prétention pour obtenir le déplafonnement du loyer.

A retenir :

La Cour de cassation énonce la règle suivante : seuls les travaux d’aménagement, propriété du bailleur, peuvent déboucher sur l’application du régime des locaux monovalents.

Le bailleur ne peut se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des travaux d’aménagement réalisés par le preneur que s’ils sont devenus sa propriété. 

(1) AJDI 2004, 283, obs. M.-P. DUMONT ; Cass. 3e civ. 29 septembre 2004, n° 03-13.624, Bull. civ. III, n° 158 ; D. 2004, AJ 2654, obs. Y. ROUQUET ; ibid. 2005, pan. 1096, obs  L. ROZES ; AJDI 2005, 300, note M.-P. DUMONT.

(2) Cass. 3e civ. 21 mai 2014, n° 13-12.592.

 

 

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