L’application du lissage du déplafonnement du loyer en bail commercial

En cas de déplafonnement du loyer du bail renouvelé lié à une modification notable des éléments de la valeur locative, l'article L.145-34 du code de commerce prévoit que les augmentations ne pourront être supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente. La même règle est prévue pour le déplafonnement dans le cadre de la révision triennale légale (L.145-38 du code de commerce).

Il convient de s'interroger sur la notion de « loyer acquitté ». Doit-on entendre par ce terme qu'il s'agit du loyer quittancé effectivement réglé par le preneur ? Ce terme ne paraît pas clair et pour autant, s'il fallait prendre en considération le loyer effectivement acquitté, il nous semblerait anormal de pénaliser le bailleur face à un preneur mauvais payeur. Notons que la Cour de cassation a déjà employé le terme « loyer acquitté » pour désigner le loyer initial fixé par les parties[1]. Ainsi, à défaut de précision et sous réserve de l'interprétation des juges du fond, il paraît envisageable de considérer qu'il doit s'agir du loyer dû par le preneur.

Quant aux modalités d'application des augmentations, celle-ci doivent être étalées par seuils de 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente. La question se pose de savoir s'il convient d'appliquer chaque année une hausse de 10% du loyer de départ jusqu'à obtenir le montant prévu ou si l'on peut intégrer aux 10% les augmentations des années précédentes. Face à l'imprécision du texte, il nous semble permis, sous réserve de l'interprétation des juges du fond, de réduire au maximum la durée d'étalement de l'augmentation en intégrant chaque année dans les 10% la hausse intervenue l'année précédente[2].

Ainsi, à titre d'exemple, prenons l'hypothèse d'un loyer à 100.000 (sans clause d'indexation) devant être porté à 150.000 :

  • 1ère année : 100.000 + 10.000 = 110.000
  • 2ème année : 110.000 + 11.000 = 121.000
  • 3ème année : 121.000 + 12.100 = 133.100
  • 4ème année : 133.100 + 13.310 = 146.410
  • 5ème année 
 

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